中古マンションのリノベーション費用はいくら？｜東京23区の相場と予算設計の考え方

中古マンションを購入してリノベーションを検討するとき、「費用の目安がわからない」という声をよくお聞きします。 リノベーション費用は物件の状態・工事範囲・仕様によって大きく変わるため、一律の答えがないのが実情です。 それでも、判断軸を整えておけば、予算は落ち着いて組み立てることができます。

この記事では、東京23区で中古マンション購入とリノベーションを検討される方向けに、費用相場の目安と、予算が整いやすくなる考え方を具体的にお伝えします。

この記事でわかること

• リノベーション費用の相場（㎡単価・工事範囲別）
• 東京23区での費用目安と近年の傾向
• 予算設計で失敗しないための手順
• 購入前に確認しておきたい費用に影響する要因

結論：リノベーション費用は「工事範囲×㎡」で考えると見通しが立ちやすい

中古マンションのリノベーション費用は、物件面積と工事範囲のかけ合わせで大まかに試算できます。 まず工事範囲を3段階に分けて理解しておくと、見積比較や予算設計がしやすくなります。

工事範囲別の費用目安（あくまで参考）：

• 表層リフォーム（壁紙・床材の張り替え中心）：〜10万円/㎡前後
• 標準的なフルリノベーション（水回り更新＋内装一式）：10〜20万円/㎡前後
• こだわり仕様のフルリノベ（造作家具・高グレード設備含む）：20万円/㎡超も

たとえば、60㎡の物件を標準的なフルリノベーションする場合、概算で600万〜1,200万円ほどになります。 仕様にこだわる場合や、水回りの大幅移動・スケルトン工事を行う場合はさらに上振れします。

上記はあくまで目安です。実際の金額は物件の状態・施工会社・使用材料によって変わりますので、複数社から見積を取ることが大切です。

東京23区でのリノベーション費用の目安と近年の傾向

60㎡フルリノベーションの相場

東京を中心に施工実績を持つリノベーション会社の情報（2026年1月時点）では、首都圏における60㎡のフルリノベーション費用は、おおよそ900万〜1,200万円前後とされています。

ただし、この数値には幅があります。 水回りを大幅に移設する場合、またはスケルトン工事（躯体のみ残す全面解体）を伴う場合は1,500万円以上になることも珍しくありません。

近年の費用上昇傾向

注意が必要なのは、建材・設備費と人件費の上昇が続いていることです。

業界の複数の情報をもとにすると、首都圏では2020年頃と比較して、リノベーション費用全体が1〜2割程度上昇傾向にあるとされています（2026年時点）。 過去の施工事例や参考ブログの金額をそのまま予算に使うと、実際の見積と大きくずれることがあるため、現時点の相場確認が重要です。

物件価格との合算で総予算を考える

リノベーション費用を単体で考えるのではなく、物件価格との合算で総予算を設定するのが安全です。

公益財団法人東日本不動産流通機構（東日本レインズ）のREINS Market Watchによると、東京23区の中古マンション成約㎡単価は2025年第4四半期（10〜12月）時点で1㎡あたり約136万円の水準にあります（2026-03-03確認）。 60㎡の物件であれば、物件価格だけで8,000万円前後になることも多く、リノベーション費用と合計すると9,000万〜1億円超の水準になる場合があります。

物件価格×リノベ費用の合算で考えることで、「物件は買えたがリノベ費用が足りない」という事態を防ぎやすくなります。

資金計画全体の整理は、住宅ローン×中古マンション×リノベーションの資金計画もあわせてご覧ください。

リノベーション費用がぶれやすい理由

費用の幅が大きい背景には、物件側の条件が大きく関わっています。 「やりたいこと」と同じくらい、「物件が許してくれること」が費用を左右するのです。

水回りの移動可否

キッチンや浴室・トイレの位置を変えたい場合、配管の勾配や床の構造によって移動できる範囲が変わります。 水回りを大きく動かすほど工事は複雑になり、費用も上がります。

解体後に判明する下地・配管の状態

解体してみて初めてわかる老朽化や配管の状態が、追加費用の原因になることがあります。 特に築年数が古い物件ほど、開けてみないとわからないリスクがあります。

管理規約による制限

マンションには管理規約があり、床材の遮音等級、工事可能時間、搬入ルート、一部設備の仕様など、制限が設けられているケースがあります。 希望通りの工事ができない場合や、代替仕様に変更する費用が発生することもあります。

リノベーションに関する規約や構造上の制約について詳しくは、リノベーションの制約はどこから生まれる？をご覧ください。

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予算設計は「3層構造」で考えると安定します

費用が大きく動くリノベーションだからこそ、予算設計には優先順位が必要です。 次の3層で整理すると、「どこまでやるか」の判断がしやすくなります。

第1層：必須の工事（安心して暮らすための基礎）

給排水管・電気設備の更新（劣化状況に応じて）、床・壁・天井など基本仕上げの更新、断熱・防音など暮らしの土台に関わる部分が該当します。 ここを確保することが最初の前提です。節約できる余地は他の層にあります。

第2層：できれば取り入れたい工事

収納計画の見直しや追加、間取りの調整（壁の位置変更など）、ワークスペース・スタディコーナーなどが例として挙げられます。 第1層との予算バランスを見ながら、余力があれば検討します。

第3層：こだわりの工事

グレードの高い設備（キッチン・浴室等）、造作家具や特殊素材の使用、デザイン性の高い仕上げなどが該当します。 住まいへの愛着を高める部分ですが、予算上限との相談になります。

この3層を先に整理しておくと、見積が来たときに「削れる部分」と「削れない部分」が明確になります。

購入前に確認しておきたい費用に影響する要因

費用の見積精度を高めるために、物件検討段階で次の点を確認しておきましょう。

物件側で確認すること

• 給排水管の更新履歴（専有部・共用部）
• 床の構造（二重床か直床か）
• 水回りの移動可否（配管位置・勾配）
• 天井高・梁の出方（設計の自由度に影響）
• 窓・サッシの状態（共用部のため個人では変更不可な場合が多い）

管理規約で確認すること

• 床材の遮音等級指定
• 工事可能時間・曜日
• 搬入経路・エレベーター使用ルール
• 禁止工事の範囲

これらを事前に把握しておくだけで、見積の精度は大きく上がります。

物件選びの全体的な注意点は中古マンションの選び方、リノベ向きの間取りチェックはリノベ向き・NGの間取りとは？でまとめていますので、あわせてご参照ください。

リノベーション費用の目安をふまえた判断フロー（A/B/C）

費用の全体像が把握できたら、次のステップで確認を進めましょう。

A: 購入＆リノベ進行検討可

物件価格＋リノベ費用の合算が総予算内に収まり、第1層（必須工事）がしっかり確保できる状態です。 予備費（追加工事や仕様変更に備えて概算の10〜15%程度）も確保できていれば、次のステップへ進めます。

B: 条件確認・調整のうえ再判断

物件価格かリノベ費用のどちらかを調整すれば成立する、または工事範囲の優先度を絞ることで予算内に収められる場合です。 解体後の追加費用リスクが未確定な場合も、条件を明確にしてから再判断しましょう。

C: 再検討・物件見直し

合算で総予算を大きく超えており調整余地がない、または管理規約の制限で希望工事の実現性が低い場合は、物件選び直しの検討が必要です。

リノベーションは物件と工事の組み合わせが大切です。 物件を決める前に「工事費込みの総額」で考える習慣をつけておくと、後悔のリスクを減らせます。

まとめ｜中古マンションのリノベーション費用は「合算総額」で判断する

中古マンションのリノベーション費用は、工事範囲と㎡数によって大きく変わります。 東京23区では、60㎡のフルリノベーションで900万〜1,200万円前後が近年の相場感ですが、仕様や物件状態によって大きく上下します。

大切なのは、物件価格との合算で総予算を設計すること、そして費用に影響する物件側の条件を購入前に確認しておくことです。

リノベの工期感についてはリノベの工期はどれくらい？も参考にしていただけます。

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参考（数値確認日：2026-03-03）

• 首都圏 60㎡フルリノベーション費用の目安：SHUKEN Re（2026年1月時点）
  https://shuken-renovation.jp/yomimono/column/os18/
• 東京23区中古マンション成約㎡単価（2025年Q4・約136万円）：公益財団法人東日本不動産流通機構（東日本レインズ）REINS Market Watch 2025年10〜12月期 季報
  http://www.reins.or.jp/pdf/trend/sf/sf_202510-12.pdf
  ※データ解説記事（スムログ、2025年12月22日）：https://www.sumu-log.com/archives/74088/
• 費用上昇傾向（2020年比1〜2割）：グローバルベイス（2026年時点）
  https://www.globalbase.jp/renovation/renovation_goprice.php
• リノベーション費用の考え方：リノべる。公式コンテンツ
  https://www.renoveru.jp/contents/price