マンション管理費の相場はいくら？｜高い・安いの判断基準と東京23区での見極め方

マンション管理費の相場を調べると、「平均は約1.5万円」といった数字は見つかります。ただ、購入判断で本当に必要なのは平均との比較だけではなく、「候補物件の管理費が妥当かどうか」を判断する手順です。東京23区で中古マンションを検討する場合は、戸あたり月額と㎡単価の両方を見ながら、管理資料まで確認して判断するのが実務的です。

この記事でわかること

マンション管理費の相場を「戸あたり月額」と「㎡単価」で見る理由
高い・安いを価格だけで判断しないためのチェック軸
管理費と修繕積立金の違いと合算での見方
購入前に確認すべき資料（重要事項調査報告書・総会議事録・現地観察）
迷ったときのA/B/C実務フロー

結論：管理費の相場は「戸あたり月額」と「㎡単価」の両方で確認する

まず把握すべき全国平均（戸あたり）

国土交通省「令和5年度マンション総合調査」（2026年3月2日時点参照）によると、管理費（駐車場使用料等からの充当額を含む）の全国平均は次のとおりです。

指標	平均値
戸あたり月額（充当含む）	17,103円
㎡単価（充当含む）	230.1円/㎡・月

出典：国土交通省「令和5年度マンション総合調査（データ編）」
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001750163.pdf

なお、競合記事で「約10,862円」という数字が広く流通していますが、これは平成30年度調査・充当除くベースの数値です。参照する際は調査年度と充当額の扱いを必ず確認してください。

㎡単価で比較すると見誤りが減る理由

戸あたり月額だけで比較すると、部屋の大きさの差が隠れます。たとえば同じ1万5,000円でも、50㎡の部屋なら300円/㎡・月、80㎡の部屋なら188円/㎡・月と大きく異なります。

東京23区の中古マンションは専有面積が60〜90㎡台まで幅広く、㎡単価でそろえると物件間の公平比較ができます。令和5年度調査の平均値230.1円/㎡・月を基準に、候補物件の単価を計算してみましょう。

計算例：管理費18,000円 ÷ 70㎡ = 257円/㎡・月（全国平均よりやや高め）

管理費単体でなく修繕積立金との合算で判断する

毎月の固定負担を把握するには、管理費と修繕積立金の合算が重要です。管理費は「いまの運営を支えるお金」、修繕積立金は「将来の大規模修繕に備えるお金」と役割が異なりますが、家計への影響は両者の合計で考える必要があります。

修繕積立金の相場と見方については、修繕積立金の相場と確認ポイントで詳しく解説しています。

管理費相場の目安（データの読み方）

国交省調査の月額平均の見方

令和5年度マンション総合調査の数値を使う際は、次の3点を確認してください。

充当額含む/除く：駐車場使用料等からの充当分を含む数字か除く数字か
調査年度：平成30年度と令和5年度では調査条件が異なる
全国値か地域値か：東京都心は全国平均より高めになる傾向

同調査（概要版）で確認できる別指標として、修繕積立金のガイドラインの想定単価も参考になります（「マンションの修繕積立金に関するガイドライン（改訂）」
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001747009.pdf ）。

戸数規模・階数・設備でぶれる要因

管理費は物件スペックによって大きくぶれます。主な要因は以下のとおりです。

管理費が高くなりやすい条件

戸数が少ない（50戸未満）：固定費を少ない戸数で割るため1戸あたり負担が増加
高層・超高層マンション：エレベーター点検・保守コストが増加
共用施設が充実（コンシェルジュ・ラウンジ・フィットネス等）
常駐管理員配置（巡回型より人件費が増加）

管理費が低くなりやすい条件

100戸以上の大規模物件：固定費を多くの戸数で分散
共用施設が最小限
自主管理（管理会社への委託費ゼロ）

充当含む/除くの違いと参照時の注意点

「充当含む」は、駐車場・バイク置き場などの共用設備使用料収入を管理費会計に組み入れている物件の数値です。充当額が多い物件は表面上の管理費が低く見えることがあります。

物件比較では、表示されている管理費が「収入充当後の実費負担額」かどうかを重要事項調査報告書で確認することが重要です。

管理費が高い/安いマンションの見極め方

高い場合に妥当なケース（設備・人員配置・管理品質）

管理費が全国平均（230.1円/㎡・月）を超えていても、以下に該当する場合は合理性があると判断できます。

常駐管理員がおり、清掃・受付・小修繕への即応体制がある
コンシェルジュや宅配ロッカーなど付加サービスが充実
エントランス・廊下・ゴミ置き場の清掃品質が高い（現地確認で確認）
管理会社が実績ある会社で、管理会社の選び方と見極め方で確認できるような適切な委託契約がある

高い管理費でも、資産価値の維持や住み心地に貢献していれば費用対効果が合います。

安い場合の注意点（管理不足・将来増額）

管理費が全国平均より大きく低い場合（例：100円/㎡・月未満）は、次のリスクを確認してください。

清掃頻度の削減により共用部の印象が悪化している
管理員が不在（巡回型）で、軽微なトラブルへの対応が遅れやすい
管理費会計が慢性的な赤字で、近い将来の値上げが想定される
滞納状況が悪化しており、管理費・修繕積立金の滞納リスクと確認方法に記載のような問題が発生している

安い管理費の背景が「大規模物件で効率化されている」のか「必要なコストを削っている」のかを区別することが肝心です。

価格だけで判断しない3つのチェック軸

管理費の妥当性は、次の3軸で総合的に判断します。

管理品質：共用部の清潔感・管理員の対応・修繕への即応性
財務健全性：管理費会計の収支バランス・滞納率・繰越金の有無
将来計画の妥当性：値上げ議論の有無・長期修繕計画との整合

管理全般の見方はマンション管理状態の確認ガイドでも整理しています。

購入前に確認したい資料とチェックポイント

重要事項調査報告書（滞納・収支・借入）

管理組合が作成する「重要事項調査報告書」には、以下の情報が記載されています。

確認必須の項目

管理費・修繕積立金の現在額と過去の改定履歴
管理費会計の収支状況（赤字・繰越金の規模）
滞納戸数・滞納総額
管理組合の借入の有無と残高

管理費が安い物件でも、滞納が多い場合は実質的な会計圧迫が起きているケースがあります。

総会議事録（値上げ議論・計画変更）

直近2〜3年分の総会議事録を確認することで、次の動向が把握できます。

管理費・修繕積立金の値上げ議題が繰り返し出ていないか
管理会社の変更や委託内容の見直しが検討されていないか
大規模修繕の前倒し・資金不足の議論がないか

議事録は売主への開示依頼または管理組合への問い合わせで入手できます。修繕積立金の見方と合わせて確認したい場合は、修繕積立金が高い・安いときの見極め方も参照してください。

現地観察（清掃状態・掲示物・管理員体制）

書面だけでなく、内見時の現地観察も有効な情報源です。

チェックポイント

エントランス・廊下・エレベーター内が清潔に保たれているか
ゴミ置き場が整理されているか
掲示板の情報が整理されているか（古い張り紙が残っていないか）
管理員が在中していれば、挨拶や対応の様子を確認

書類上の管理費が適正でも、現場の状態が悪ければ「実態として管理が機能していない」可能性があります。

候補物件の管理費が妥当か、重要事項調査報告書の見方まで含めて無料相談で整理できます。
→ 購入相談（無料）はこちら

迷ったときの実務フロー（A/B/C判定）

相場データと資料確認を踏まえ、次の判定フローで整理します。

A: 相場内かつ管理品質良好 → 買付検討

以下をすべて満たす場合は、管理費面での問題はなく買付検討を進められます。

㎡単価が150〜300円/月の範囲内（設備水準と照らして合理的）
滞納率が低い（1〜2%以下が目安）
管理費会計に繰越金があり収支が黒字または均衡
現地観察で管理品質に問題なし

B: 相場外だが理由あり → 追加確認後に再判定

相場から外れていても、理由が説明できる場合は次の確認で再判定します。

相場より高い場合の追加確認

共用施設・管理サービスの内容が管理費水準に見合うか
将来の見直し予定（値下げ議論）はないか

相場より低い場合の追加確認

直近3年の総会議事録に値上げ議論がないか
管理費会計が慢性赤字でないか
管理水準が維持されているか（現地確認）

C: 根拠不明で将来負担懸念 → 見送り検討

以下が重なる場合は、管理費リスクを織り込んだうえで慎重に判断することを推奨します。

滞納総額が管理費収入の3ヶ月分を超えている
過去3年で管理費または修繕積立金が値上がりし、さらに議題に上っている
重要事項調査報告書の開示を拒否されている
現地観察で共用部の管理状態が明らかに悪い

これらが重なる場合、購入後に管理費値上げや管理組合の財政悪化に直面するリスクが高まります。

よくある質問（FAQ）

Q. 管理費の相場はどの単位で比較すべきですか？
A. 戸あたり月額だけでは部屋の大きさの差が隠れるため、㎡単価（円/㎡・月）での比較を推奨します。令和5年度調査の全国平均は230.1円/㎡・月（充当含む）です。

Q. 管理費が安い物件は本当にお得ですか？
A. 必ずしもお得ではありません。安さの理由が「大規模物件での効率化」なら妥当ですが、「管理水準を落としている」「将来値上げが予定されている」ケースもあります。重要事項調査報告書と総会議事録で背景を確認することが重要です。

Q. 管理費と修繕積立金の合計はいくらまで許容すべきですか？
A. 住居費全体（住宅ローン返済額＋管理費＋修繕積立金）が手取り月収の25〜30%以内を一つの目安にする考え方があります。ただし資産状況・収入の安定性によって個人差があるため、家計全体で確認することを推奨します。

まとめ

マンション管理費の全国平均は17,103円/戸・月、230.1円/㎡・月（令和5年度調査・充当含む）
物件比較には㎡単価を使うと公平な比較ができる
管理費の妥当性は「価格だけ」ではなく、管理品質・財務健全性・将来計画の3軸で判断
購入前に重要事項調査報告書・総会議事録・現地観察で実態を確認
A/B/C判定フローを使うと判断基準が整理しやすい

候補物件の管理費が相場と比べてどのポジションにあるか、管理資料の見方も含めて整理したい場合は、無料面談でご確認いただけます。

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