修繕積立金の相場はいくら？｜東京23区の中古マンションで確認すべき金額と見方

修繕積立金 相場を調べると、平均額の数字は見つかります。ただ、購入判断で本当に必要なのは「平均との比較」だけではなく、その物件の修繕計画に対して積立が足りるかという視点です。東京23区で中古マンションを検討する場合は、月額と㎡単価の両方を見ながら、管理資料まで確認して判断するのが実務的です。

この記事でわかること

• 修繕積立金の相場を「戸あたり月額」と「㎡単価」で見る理由
• 高い・安いを金額だけで判断しないためのチェック軸
• 購入前に確認すべき資料（長期修繕計画・議事録・滞納状況）
• 判断に迷ったときのA/B/C実務フロー

結論：修繕積立金の相場は「月額」と「㎡単価」の両方で確認する

まず押さえるべき全国平均（戸あたり）

国土交通省「令和5年度マンション総合調査（データ編）」では、修繕積立金（駐車場使用料からの充当額を除く）の平均は13,054円/戸・月とされています（2026-03-02確認）。

この数字は相場感をつかむ入口として有効ですが、専有面積や建物条件が異なる物件同士をそのまま比較すると、判断を誤る可能性があります。

㎡単価で見ると比較精度が上がる理由

同じ月額1.5万円でも、専有面積50㎡と80㎡では意味が変わります。そこで、月額を専有面積で割った㎡単価で見ると、比較しやすくなります。

国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン（2021年9月改訂）」では、建物条件（階数・延床面積）ごとの目安が示されており、たとえば20階未満・延床5,000㎡未満では平均335円/㎡・月（幅235〜430円/㎡・月）が参考値です。

高い・安いより「計画に対して足りるか」を見る

実務では、相場からの上下よりも、長期修繕計画上の収支が成立しているかが重要です。金額が低めでも、将来の増額計画が現実的に実行できるなら問題が小さい場合があります。逆に、見た目の月額が高くても、将来の大規模修繕に不足が見込まれるケースもあります。

修繕積立金の相場目安（データの読み方）

国交省調査（戸あたり月額）の見方

総合調査の平均値は、全国のマンション全体を俯瞰するには有用です。一方で、東京23区の中古購入で使うときは、次の点を補正して考える必要があります。

• 築年数（築古ほど修繕対象が増えやすい）
• 設備仕様（タワー・機械式駐車場・共用設備の多寡）
• 戸数規模（少戸数は1戸あたり負担が重くなりやすい）

ガイドライン（階数・延床別㎡単価）の見方

ガイドラインの㎡単価は、条件別の比較軸として使いやすい指標です。購入検討時は、

1. 対象物件の月額÷専有面積で㎡単価を算出
2. 建物条件に近い区分の目安と比較
3. 乖離が大きい場合は理由（積立方針・工事予定）を確認

という順で確認すると、数字の意味を解釈しやすくなります。

築年数・戸数規模でぶれるポイント

築年が進んだマンションでは、給排水管や設備更新などで必要工事が増え、積立額が上がる傾向があります。また、総戸数が少ないマンションでは固定的な修繕費を少数で負担するため、㎡単価が高めになりやすい点に注意が必要です。

修繕積立金が高い/安いマンションの見極め方

安すぎる場合の典型リスク（将来増額・一時金）

修繕積立金が相場より大きく低い場合、将来の増額や一時金徴収の可能性が高まります。国土交通省のガイドラインでも、初期設定を低く抑えた段階増額方式では、計画通りの改定が行えないと資金不足が生じるリスクが示されています。

高めでも妥当なケース（計画性・設備仕様）

月額が高めでも、長期修繕計画が現実的で、過去の修繕履歴や積立残高が安定している物件は、むしろ管理の透明性が高いケースがあります。高い=悪いとは限らず、何に対していくら必要なのかを確認することが大切です。

価格だけで判断しない3つのチェック軸

• 長期修繕計画の更新頻度（目安: 約5年で見直し）
• 修繕積立金会計の残高推移と不足見込み
• 滞納戸数・滞納額と、管理組合の対応状況

管理費とのバランスも含めた見方は、管理費が高い・安い物件の見極め方も参考になります。

中古マンション購入前に確認すべき資料

長期修繕計画（5年見直し有無）

長期修繕計画は、将来負担を予測する土台です。確認時は「最新改定時期」「次回見直し予定」「収支見通し（赤字化時期）」をセットで見ます。更新が長期間ない場合は、工事費上昇が計画に反映されていない可能性があります。

総会議事録・修繕履歴・積立残高

議事録には、値上げ議論の経緯や合意形成の難しさが表れます。修繕履歴と合わせて読むと、計画が実行されているかを確認できます。管理会社の選定や見直し履歴も、運営の質を判断する材料になります。

管理組合の運営視点は、管理会社の見極め方や管理ガイドで補足できます。

中間CTA

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滞納状況と管理組合の運営実態

滞納は、単なる未収金ではなく、将来の修繕実行性に直結します。滞納率が高い場合は、回収方針や法的対応の運用を確認しましょう。管理組合の意思決定が機能しているかは、将来の追加負担リスクの見積もりに大きく影響します。

滞納論点は、管理費・修繕積立金の滞納リスクもあわせて確認すると全体像がつかみやすくなります。

判断に迷ったときの実務フロー（A/B/C判定）

A: 買付検討可

• 月額と㎡単価が相場レンジから大きく乖離しない
• 長期修繕計画が更新され、収支見通しが説明可能
• 滞納・未収の水準が管理可能範囲

この状態なら、価格・立地・間取りなど他条件と合わせて買付検討に進みやすいです。資産性の補助線としては、築年数と資産性の関係も確認しておくと判断精度が上がります。

B: 条件確認後に再判定

• 相場からの乖離理由が不明確
• 長期修繕計画が古い、または改定時期が不明
• 議事録・重要事項調査報告書が不足

この場合は、追加資料の取得を条件に再判定するのが安全です。感覚ではなく資料ベースで判断軸を揃えます。

C: 見送り検討

• 明確な積立不足があり、改善計画も不透明
• 滞納が長期化し、運営改善の兆候が乏しい
• 大規模修繕直前で資金調達見通しが立っていない

「安いから」で進むと、取得後の負担が想定以上になる可能性があります。代替候補の比較に戻す判断も、合理的な選択です。

FAQ｜修繕積立金の相場でよくある質問

Q. 修繕積立金の相場は何で比較すべきですか？

まずは戸あたり月額で全体感をつかみ、次に㎡単価で物件条件をそろえて比較するのが実務的です。加えて、長期修繕計画の収支見通し・積立残高・滞納状況まで確認すると、数字の背景まで判断できます。

Q. 修繕積立金が安い物件はお得ですか？

短期的には月々の負担が軽く見えますが、将来の増額や一時金徴収が前提になっている場合があります。安いこと自体が悪いわけではありませんが、安さの理由が「計画的な効率化」なのか「積立不足」なのかを分けて確認する必要があります。

Q. 中古購入時に最低限見るべき資料は？

最低限、次の3点は確認したいところです。

• 長期修繕計画（直近改定日・次回見直し予定・収支）
• 重要事項調査報告書（滞納、修繕積立金残高、管理費会計）
• 管理組合総会議事録（値上げ議論、合意形成、運営課題）

この3点がそろうと、「月額が高いか安いか」から一歩進んで、「このマンションで将来も維持できるか」を判断しやすくなります。

まとめ：修繕積立金の相場は「数字」と「運営」の両方で判断する

修繕積立金の相場を見るときは、全国平均の月額だけでなく、㎡単価・長期修繕計画・滞納状況まで含めて確認することが重要です。東京23区の中古マンションでは、物件価格差が大きい分、管理状態の差が将来コストに直結します。

相場比較で終わらせず、管理資料を読み解いて「将来まで持続可能か」を判断軸にすると、購入後の想定外を減らしやすくなります。

終了CTA

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参考資料（2026-03-02時点で確認）

• 国土交通省「令和5年度マンション総合調査（概要）」
  https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001750161.pdf
• 国土交通省「令和5年度マンション総合調査（データ編）」
  https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001750163.pdf
• 国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン（2021年9月改訂）」
  https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001747009.pdf
• 国土交通省「長期修繕計画作成ガイドライン関連」
  https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001747006.pdf
• 国土交通省「マンション標準管理規約」
  https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansionkiyaku.html