マンション購入の諸費用はいくら？6,000万円〜3億円で失敗しない内訳と資金計画

マンション購入の諸費用は、物件価格とは別に、新築で3〜6%、中古で6〜10%が目安とされています。 6,000万円のマンションであれば、諸費用だけで180万〜600万円。2億円なら1,200万〜2,000万円に達します。この記事では、東京23区で高価格帯のマンション購入を検討されている方に向けて、諸費用の内訳・支払いタイミング・現金必要額の考え方を体系的にお伝えします。

この記事でわかること

新築・中古それぞれの諸費用レンジと、価格帯別の概算金額
税金・登記・ローン・仲介手数料ごとの費用内訳
「いつ・何を・現金でいくら用意するか」の時系列整理
高価格帯（6,000万円〜3億円）で特に差が出る3つの論点
諸費用で失敗しないためのチェックリスト

まず結論｜マンション購入の諸費用は新築3〜6%、中古6〜10%が目安

マンション購入の諸費用について、まず全体像を先にお伝えします。

一般的な目安として、新築マンションでは物件価格の3〜6%、中古マンションでは6〜10%が諸費用の総額とされています（2026年3月時点）。中古の諸費用率が高くなる主な理由は、仲介手数料（上限3%＋6万円＋税）が加わること、および登録免許税の税率が新築より高くなるケースがあることです。

6,000万円・8,000万円・1.2億円・2億円の概算早見

購入価格ごとの諸費用概算（目安レンジ）です。

購入価格	新築（3〜6%）	中古（6〜10%）
6,000万円	180万〜360万円	360万〜600万円
8,000万円	240万〜480万円	480万〜800万円
1億2,000万円	360万〜720万円	720万〜1,200万円
2億円	600万〜1,200万円	1,200万〜2,000万円

あくまで目安であり、ローン利用の有無・築年数・税制軽減の適用状況によって変動します。最終的な金額は、個別の見積書と専門家への確認でご確認ください。

「率」より「現金必要額」を先に確認すべき理由

諸費用の「率」だけを見ていると、実際に手元に残しておく現金額を見誤るケースがあります。

高価格帯では金額の絶対値が大きいため、「中古なら約10%」という感覚だけで試算すると、2億円の物件で2,000万円近い現金が手元から消えることになります。さらに、手付金（物件価格の10〜20%が一般的）や引っ越し費用・家具購入費は諸費用には含まれません。

資金計画の起点は「総額」と「手元に必ず残す現金額」。ここを最初に押さえておくことで、物件選びの判断軸がぐっと安定します。

諸費用の内訳｜税金・登記・ローン・仲介手数料を分解

それぞれの費用項目を具体的に見ていきます。

印紙税・登録免許税・不動産取得税

印紙税は、売買契約書やローン契約書に貼付する税金です。例えば5,000万円超〜1億円以下の売買契約書であれば6万円（軽減税率適用時）、1億円超〜5億円以下では10万円となります。（出典：国税庁「印紙税額の一覧表」No.7140、2026年3月時点）

登録免許税は、不動産の所有権移転登記や抵当権設定登記にかかる税金です。所有権移転の場合、一定要件を満たす新築・中古住宅は軽減税率が適用されますが、要件・適用期限は頻繁に変わります。（出典：財務省「登録免許税の概要」、法務局「令和6年4月1日以降の登録免許税に関するお知らせ」、2026年3月時点）

不動産取得税は、不動産取得後に一度だけかかる都道府県税です。住宅用途・一定要件に応じて軽減措置が適用されます。東京都の場合は東京都主税局のウェブサイトでご確認ください。（出典：東京都主税局「不動産取得税」、2026年3月時点）

いずれも税制改正や軽減措置の期限変更が繰り返されるため、購入時点の最新情報の確認が必須です。

司法書士報酬と登記費用

所有権移転・抵当権設定の登記手続きは、一般的に司法書士に依頼します。司法書士報酬は物件価格・登記の複雑さにより異なりますが、東京都内の中古マンション（6,000万〜2億円帯）では、登録免許税を含め合計40万〜100万円前後になることが多いです（2026年3月時点）。

ローン利用時は抵当権設定登記も加わるため、その分の費用も別途発生します。

ローン関連費用（手数料・保証料・保険）

住宅ローンを利用する場合、以下の費用が発生します。

融資手数料（事務手数料）：融資額の1〜2.2%（定率型）または5〜10万円程度（定額型）
保証料：保証会社を使う場合、融資額の0.2〜0.6%程度（不要な金融機関もあり）
団体信用生命保険（団信）：金利に組み込まれているケースが多い
火災保険・地震保険：年数・補償内容により大きく変動

ローン手数料だけでも、2億円の融資で定率2.2%なら440万円になります。金融機関の選択がコスト全体に与える影響は非常に大きいため、複数行の比較をおすすめします。

中古で増える費用（仲介手数料・固定資産税清算金）

中古マンション購入で特に注意が必要なのが以下の2項目です。

仲介手数料は、宅地建物取引業者への報酬で、法律上の上限は「物件価格×3%＋6万円＋税」です。（出典：国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」告示、2026年3月時点） 2億円の物件であれば上限は約666万円（税込）。この絶対額が高価格帯取引の資金計画に大きく影響します。

固定資産税・都市計画税の清算金は、引渡し日基準で売主と買主が日割り精算する慣行費用です。年間の固定資産税額が100万円を超える物件では、清算金も相応の金額になります。諸費用の概算に含まれないことがあるため、別途確認が必要です。

いつ払う？契約時〜引渡し〜入居後の支払いタイミング

諸費用の「合計額」だけでなく、「いつ現金が必要になるか」を把握することが資金計画の核心です。

契約時に必要な現金

売買契約締結時には、以下が必要です。

手付金：物件価格の5〜20%が一般的（諸費用には含まない）
売買契約書の印紙税：契約金額に応じて数万円
仲介手数料の半額（慣行として契約時に50%支払うケースが多い）

手付金は高額になりやすく、2億円の物件であれば1,000万〜4,000万円規模の現金が一時的に動きます。

引渡し時に集中する支払い

引渡し日には最も多くの費用が集中します。

ローン実行（残代金の支払い）
残りの仲介手数料（後半50%）
司法書士費用・登録免許税
ローン手数料・保証料・火災保険料
固定資産税等の清算金

これらは原則として現金（または振込）で引渡し当日に必要です。ローンから払えるものと、手出し現金が必要なものを事前に仕分けしておくことが重要です。

入居後に発生する費用

入居後にも以下の費用が発生します。

不動産取得税：取得後3〜6ヵ月程度で都道府県から納付書が届く
固定資産税・都市計画税：翌年度から毎年
管理費・修繕積立金：毎月（入居開始から）

特に不動産取得税は、納付書が来るまで忘れがちです。高価格帯の物件では数十万円〜100万円超になるケースもあります。

諸費用・ローン・将来維持費まで含めた総額シミュレーションを整理したい方へ

KAERIEでは、物件価格だけでなく諸費用・ローン返済・管理費・修繕積立金を含めた資金計画の整理を無料でサポートしています。エリアと予算に合わせて、現実的な総額レンジを一緒に設計します。

→ 無料で資金計画を相談する

高価格帯で差が出る3つの論点

6,000万円以上の購入では、一般的な諸費用解説では触れられない論点があります。

仲介手数料の絶対額と交渉の注意点

上限が「3%＋6万円＋税」であることは前述のとおりですが、高価格帯では絶対額が非常に大きくなります。

たとえば2億円の物件では上限666万円。費用交渉の余地がある場合もありますが、取引品質・物件調査の精度・担当者の専門性とのバランスで考えるべきです。費用削減が最優先になると、情報精度や交渉力の観点で不利になる可能性があります。費用対効果を冷静に判断してください。

税制軽減の適用可否で変わる実負担

登録免許税の軽減や不動産取得税の軽減は、適用要件を満たす必要があります。要件としては「床面積50㎡以上」「自己居住用」「築年数または耐震基準適合証明の有無」などが挙げられますが、要件・期限は変わることがあります。購入前に税理士や司法書士に確認しておくことをおすすめします。

管理費・修繕積立金を含めた実質月額

高価格帯の都心マンションは、管理費・修繕積立金の水準も高めです。月5万〜15万円を超えるケースも珍しくなく、これをローン返済額に加算した「実質月額」を試算しないと、キャッシュフロー計画がずれてしまいます。

管理費の水準と選び方については、管理費が高い・安い、どちらを選ぶ？後悔しないためのやさしい見方で詳しく解説しています。

また、修繕積立金の月額は将来的に値上がりするケースが多いため、長期計画への組み込みが必要です。修繕積立金の実態については、修繕積立金が高すぎる・安すぎるマンション、どう見分ける？をあわせてご覧ください。

諸費用で失敗しないチェックリスト

購入前に確認しておきたい項目を整理しました。

見積書で確認すべき項目

見積書を受け取ったら、以下の項目が網羅されているか確認してください。

印紙税（売買契約書・ローン契約書）
登録免許税（所有権移転・抵当権設定）
司法書士報酬
仲介手数料（税込）
ローン事務手数料・保証料
火災保険・地震保険料
固定資産税等の清算金（概算でも）
不動産取得税（別途納付が一般的）

見積書に載っていない項目は「含まない」のか「後払い」なのかを確認することが大切です。

「諸費用に含む/含まない」の線引き

以下は諸費用に含まれないことが多い費用です。資金計画では別枠で確保してください。

手付金（売買代金の一部）
引っ越し費用
家具・家電購入費
リノベーション工事費（中古購入の場合）
入居後の修繕・クリーニング費用

中古マンションにリノベーション費用を加えた資金計画の立て方については、中古購入＋リノベの資金計画｜住宅ローンとリフォーム費用をやさしく整える方法で詳しくご説明しています。

相談前に準備する情報

資金計画の相談をよりスムーズにするために、以下を事前に整理しておくと効果的です。

自己資金（頭金＋諸費用として使える現金）の総額
年収・勤続年数（ローン審査の基礎情報）
希望エリア・条件（新築/中古、広さ、価格帯）
月々のローン返済許容額

よくある質問

Q. 諸費用は住宅ローンに組み込める？

金融機関によっては「諸費用込みローン」を提供している場合があります。ただし、ローン額が増えると月々の返済額・総返済額も増えるため、自己資金の余裕があるなら諸費用は現金で払うほうが総コストを抑えられます。金融機関ごとの条件を比較してご判断ください。

Q. 手付金は諸費用に含まれる？

手付金は売買代金の一部として扱われるため、一般的に「諸費用」には含まれません。ただし契約時に現金で必要な点は同じであるため、資金計画には必ず含めて考えてください。

Q. 中古マンションはなぜ諸費用率が高い？

主な理由は2つです。①仲介手数料（物件価格の3%＋6万円＋税）が発生すること、②登録免許税の税率が要件によっては新築より高くなるケースがあること。特に高価格帯では仲介手数料の絶対額が大きくなります。

まとめ｜物件価格だけでなく「総額」で意思決定する

マンション購入において、諸費用は決して小さくない出費です。特に6,000万円以上の高価格帯では、新築・中古ともに数百万〜数千万円規模の現金が動きます。

押さえておきたいポイントを改めて整理します。

諸費用の目安：新築3〜6%、中古6〜10%
中古で特に注意：仲介手数料の絶対額、税制軽減の適用要件
現金キャッシュフロー：契約時・引渡し時・入居後に分けて把握する
「総額」で判断：ローン返済＋管理費＋修繕積立金を含めた実質月額を試算する

費用を最小化するより、「見落としをなくし、判断を安定させること」 が高価格帯の購入では重要です。

6,000万円以上の中古マンション購入で資金計画に不安がある方へ

購入前の30分無料相談では、エリア・予算・物件条件に応じて、諸費用を含む実質的な資金計画を一緒に整理します。物件が決まっていない段階でもご利用いただけます。

→ 購入前30分無料相談を予約する